2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列为征收范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行征收估价。 征收估价中如何考虑甲.乙双方鉴订的租赁合同？ 2.征收估价中如何确定该房屋的用途.面积？ 3.征收估价中如何考虑乙公司的装修补偿？